プロの解説⑦【自主管理が売却しにくい本当の理由】

2021年9月20日2022年9月20日

現在、自主管理のマンションで下記に当てはまる方、又はやがて売却を
考えてる方はご一読ください。

□管理費も修繕積立金も値上げされずに安い
□理事会も理事長も特定の人が長期でやってる
□管理人も組合の特定の人が長期でやってる
□理事長＝管理人、又は特定理事＝管理人
□管理組合総会の実施や内容に居住者の多数が無関心
□日常清掃、簡単な修繕は管理人がやってくれている
□管理費の使われ方に無関心
□修繕積立金が今幾ら位かワカラナイ

実はこれ、築年が古く（築30年以上）且つ１００世帯以下の小規模な
マンションに多いパターンなんです。

自主管理を全否定する訳ではありませんが、該当項目が多い方は要注意！
これらの利点と欠点、そして売りに出した時に購入検討者がどう捉えるか？
それぞれ解説してみましょう

【利点】
・なんといっても月額固定費が安い。値上がりも無い
・面倒な事はみんな管理人や理事長がやってくれる。
・総会とか出なくても良いし、無関心でいられる
・規約違反でペットを飼っても怒られなかったりする

【欠点】
・全て特定の理事長や管理人に任せているので、何となく意見しにくい
・支払ったお金がどう使われてるか？収支報告について訊きにくい
・長期的な修繕計画やメンテナンス意識が欠如している
・やたらと手書きの張り紙注意喚起が見苦しい
・長期で一任していると理事長や管理人が本来は共有部にも関わらず
　自己所有の意識が増長し、最悪の場合は組合のお金＝自分達のお金
　という恐ろしい錯覚をする

とまあ、一言で言うと・・・

固定費（管理費・積立金）は安いし、面倒な事は他人に全て任せている。
とりあえず目先が良ければどうでもイイ、といった風潮が感じられます。

更に自己居住でなく賃貸に出している戸数が多いなら、尚更その
マンションに対する資産価値維持の意識は希薄になるでしょう。

今が良ければそれでイイじゃん！ってことです。

でもね、仮に共有部の配管が詰まったり劣化したらどうしますか？
屋上や壁面の防水は大丈夫ですか？
結構なお金と期間を必要としますよ。
家の中（専有部）じゃないですから、相当なお金で桁が変わります。

それだけのお金、組合の口座にあります？え、知らない？
管理人に聞いても良く判らない？理事長さんもなんやかんやで
減ってるから今これぐらいしかないって言ってた？
え？その掛かった経費の領収書は？事前承認は？
ええええええええ？何もわからない？？？？？？

ではでは・・理事長さん、教えてくださいよ。
え？何でそんなに不機嫌になっちゃうの？
なんか失礼なこと聞いちゃいました？

って、なりがちなんですよ。売却の調査の際に（泣。
まあ、失礼のないようにお尋ねするんですけどね。

実は売却時は下記の内容を全て調べて書かなきゃいけないんです。
（ホントはもっとあるけど）
・管理費の月額及び滞納の有無
・修繕積立金の月額及び滞納の有無
・修繕履歴の有無
・修繕計画の有無
・管理費の収支内容
・積立金の収支内容、現在の積立金額
などなど・・・

で、これを購入検討者はどう思うか？
・え？毎月払うお金の使途が不明なの？
・え？特定の権力者が居るの？
・え？将来のメンテナンスが無計画ですと？
となりますわね。
これでは買いたくない＝売りにくい物件となりますよね。

かなり極端な表現をしましたが、経験上築年が古くて自主管理の
マンションではかなりの確率でこんな感じです。
また、酷い状態だと組合のお金の使い込みに繋がりかねませんし、
事実そういったマンションもあったようです。
（注：自主管理が全て悪いと言ってる訳ではありません）

でも、その状態を作り出したのは他ならぬ貴方も含めた所有者
（組合員）にも責任の一端はあると思います。
無関心で固定費はとにかく安ければイイ！と言う考えは、
ずっと住んだり人に貸すなら結構な事です。