プロの解説⑥【不動産業者もミスをする？】

当社は同業者さんからも（事業計画書コレで大丈夫かな？）とか
（近隣の対処方法教えて）とか（立ち退き交渉教えて）とか色々と
相談が寄せられます。

今回は・・・【水路を跨ぐ橋が必要な幅で設置出来ない。
何とかして下さいませんか？泣】　と言うご依頼。
業者さんは公道から用水路を跨いで１２０坪の土地を買い、それを
３宅地にして分譲する予定でした。
橋を掛ければ接道義務は満たす、と建築指導課で言われたから安心して
買った（らしい）。
そして１宅地辺り最低２Mの幅員で橋が必要だから２×３＝幅６Mの
橋を架けまーす、と今度は管轄の土木事務所に行った（らしい）。
【え？そんな・・幅６Mの橋って・・強度も重量も桁違いよ？
用水路の護岸部分のダメージとか考えたら基本的には無理だよ。
上下水道の配管どうやって引くの？ガスは？３Mが上限だよ】
と拒否されてしまったとの事。
ちょっと専門的に言うとコレはかなりの致命傷。

じゃあ幅を狭くして橋を掛ければ良いじゃん！って思うでしょうが、
そうすると接道義務の１宅地２Ｍが確保出来ない。
即ち３宅地に分譲出来ない。これは収支が大きく狂います。

何故かと言うと・・・・
・広い土地＝大きいと総額が高くなる＝坪単価は安くしないと売れない
・狭い土地＝小さいから総額は高くない＝坪単価は高くても売れる
これがほとんどの分譲というか、ビジネス全般の基礎となる考え方です。

例えば、４０坪×坪１００万円で４０００万円の土地なら買える人は
沢山います。
でも６０坪×坪１００万円なら６０００万円。これだと購入出来る人の
数は４０００万円よりは確実に減ります。
お客さんの絶対数が少なければ売り難い＝単価を下げるしかない
＝収益が大幅に悪化する、という状態。

とにかく依頼を受けながら私の中ではやる事は決まってました。
（徹底的にその用水路沿いで幅員３M以上の橋を探す）事。
上流から下流まで同じ土木事務所の管轄内で！

ありました。２か所も。

お役所さんは裁判所に似ています。まあ、行政と司法だから近いと言えば
近いんですが。基本的に法規通りです。これは間違いない。
ただ、前例（過去判例）に準ずる場合も・・・・あるんです。
こういう場合、決して（何であっちは良くてこっちはダメなんだ？）
とか詰めよっちゃダメです。
そんなのが通じたのは２～３０年ぐらい前の話。

役所の方もそれぞれお立場や責任感があります。
それが本当に一貫してるからこそ我々は安心出来ます。
後で他者から質問された時に正々堂々と説明出来る事しかやらない！
ってのは当然なんです。

とは言え、相手も血の通った人間様です。当然感情もある。
更に言えば関連法規や条例で幅６Mの橋はNGと明記はされていない
（必死に調べた）すなわち違反行為の相談ではない！

だから、キチンと大義名分と共にお役所さん、もっと言えば窓口の
担当さんが後々困らないような状態をこちらは懸命に考える、
相談する、提案する。

今回で言えば
・すいません。この場所（本件とは違う場所の写真と共に）は結構な
　幅員がある橋だったんですが、どういう事情でどの程度の技術レベルで
　施工したんでしょうか？
・今回は幅も幅ですし、鉄骨屋さんと水道業者さん、土木屋さん、
　構造専門の設計事務所を引き連れて後日来所しますので　
　どういう構造でやれば良いのか教えて下さい　m(__)m
要約すると、これを私が行っただけで受付協議がスタート。
実際はもっと色々お話したけど・・・・
協議が始まる＝言われた通りにすればほぼＯＫって事。

結果・・・業者さんは橋の工事費が少しだけ上がったけど、当初の目的に
沿って計画出来るとの事でめでたし、めでたし。

それにしても・・・買う前に行きましょうよ・・・河川関係は管轄が市役所とかじゃないので・・・
人件費除けば調査はタダなんだから徹底的に確認しましょう！
あ、でも調査は新人の研修とかって発想はダメです。
不動産は調査が本当に大事なので、後から必ずベテランがチェックして下さいね。

皆さんもちゃんと調査と交渉能力のある業者を選びましょう！